打倒那个房产中介
今年八月，杭州市政府针对房产中介行业采取了首个行动：当局设立了“房东直接售卖房产”的新服务项目，使购房者和售房者能够绕过中介机构直接沟通，这一举措引发了市场热议，出现了“中介行业即将终结”的言论。
情况更加糟糕，国家推行“房子是用来住的，不是用来炒的”政策后，二手房交易量锐减kaiyun全站登录网页入口，许多中介机构经营困难，导致停业和裁员现象普遍发生。
房地产市场受到严格调控政策的影响，同时“取消中间商”的呼声高涨，使得贝壳找房成为首例受损的企业，其市场价值从峰值下滑了七百多亿美元，目前仅剩二百一十亿美元。
鲜为人知的是，房产交易虽然不常发生，也无法举办促销活动，但若以交易金额来衡量，贝壳找房位列中国第二大商业平台，仅次于阿里巴巴，排在京东之前。2020年，贝壳的总交易额（GTV）达到了3.5万亿元，超过了京东的2.6万亿元，并且是拼多多1.6万亿元的两倍有余。
不过，同行们正在模仿贝壳建立的竞争壁垒，这个情况更加令人担忧，因为按照“三年一个周期”的房地产调控政策，中介行业正遭遇大洗牌的局面。
本文拟讨论三个问题：
1. 贝壳是怎么做成中介老大的？
2. 贝壳的作业好抄吗？
3. 中介会被打倒吗？
01 中介“一哥”是怎么炼成的？
过去十年来，围绕民众的吃穿住用出行需求，涌现出阿里巴巴、美团点评、贝壳找房和滴滴出行四家大型企业，它们在市场上迅速崛起。不过，这些互联网公司主要依靠线上平台来改变传统行业的运营模式，唯独贝壳找房是从线下市场向线上空间拓展业务模式的特例。对于贝壳找房来说，互联网技术只是其发展的工具，真正的核心领域仍然是房地产行业。
贝壳源自国内首屈一指的房产中介企业链家。从链家演变至贝壳经历了两个阶段：首先是2014年推出链家网（也就是贝壳的早期版本），实现了初步的网络化；其次是2018年上线贝壳找房平台，完成了从单品牌运作到多品牌合作的平台化转型。
1998年，中国终止住房分配制度，房地产中介行业迅速扩张：提供的房源资料存在不实内容，同行间展开不正当竞争，通过掌握交易各方的信息不对称牟利。即便是后来的行业领军人物左晖，在初期闯荡北京时，也遭遇过非法中介的欺诈行为十余次。
针对行业存在的诸多问题，链家企业的创始人左晖启程前往美国，探寻当地房产中介行业的先进经验，学习其运作方式。在美国，房产中介行业运用的是MLS系统，这是一个房源信息共享的平台，各经纪公司以会员身份加入其中，在MLS系统上共同发布房源信息。MLS系统实行的是一种双边委托的运作方式，即购房者和售房者需要分别聘请经纪人，而买卖双方的中介各自获得一半的佣金。
不过左晖调研后发现，在国内房产交易领域，基础建设不足，因此不能直接套用MLS模式，国内房源信息不够真实，导致交易过程中缺乏信任基础，中介机构数量众多且各自独立运作，难以形成有效合作，美国独立房产经纪人需要达到较高的准入标准，而国内缺少具备相应素质的专业人才，这些情况都不可能在短期内实现复制。
参照美国职业足球大联盟的模式，左晖构建了一套具有中国特点的思路体系，据他本人解释就是“从事艰巨且合理的工作”。合理与否难以衡量，但挑战确实十分严峻：与电子商务、送餐服务和网约车行业相比，房地产领域的规范化进程极为困难，而贝壳找房的成就之处在于，几乎实现了最大限度的标准化。
1. 房源标准化
贝壳耗费了整整十年时间，累计投入金额超过六亿元，精心构建了一个包含全国三百二十二座城市的信息库，里面总共整理了大约两亿两千万套房产资料。
2008年金融风暴发生时，房地产市场交易冷淡，中介行业也陷入低迷状态。那时左晖雇佣了数百名员工，他们手持卷尺和记录本，在三十多个城市逐户统计房产信息。有知情人士表示，几年后当团队前往新的城市开展扫楼活动时，链家工作人员每天平均的微信运动步数达到了四万以上。
后续的中介平台虽然也推出了楼盘资料库，但相比贝壳的版本，其信息分类不够精细。贝壳的楼盘资料库，字段数量从最初的100个逐步增加到了433个，涵盖了地址、户型、面积等基本房源数据，还会记录业主的偏好以及期望的付款方案。标签越丰富，房源描述就越详尽，对购房选择越有帮助。
2. 行业标准化
国内房产交易中，中介机构不实行与美国MLS相似的双边代理机制，而是采取居间服务方式，中介机构同时联系购房者和售房者，这种做法容易导致买卖双方相互欺骗的情况发生，同时，由于中介行业高度分散，只有成功促成交易的经纪人能够获得报酬，因此各中介机构之间为争取业务常常竞争激烈，甚至出现严重冲突。
内部同样存在不正当的对抗行为。以链家为参照，当其在一座城市的市场份额高达百分之十四，内部摩擦便已超越外部挑战开yun体育app官网网页登录入口，造成资源浪费。此后，贝壳公司实施了ACN体系，该方案具备三项长处：
调整收益分配方式。过去仅由完成交易的代理人获得报酬，贝壳将中介职能进行分解，任何参与交易环节并付出努力的成员都能依据贡献大小获取相应比例的奖金，以此确保跨店铺合作的有效性。
将合作方式从链家公司内部延伸至整个行业，房源信息与覆盖范围将显著增多，这对平台发展极为有利。
先前中介为获取中介费必须控制房源渠道，如今平台推行多方对接模式，房源被更多人看见，交易次数也增多了。
3. 服务标准化
为改善中介行业人员能力不足，服务质量良莠不齐的问题，左晖把贝壳打造为房产中介人才的专门培养基地，从吸纳人才、指导学习、评估能力和岗位提升四个方面着手，全面提升从业者的专业水平，致力于实现服务流程的规范化。
链家对从业者的学历要求是全日制大专，里面也有不少名牌大学毕业生；平台每年举办的“搏学大考”难度不亚于大学入学考试，分数高的经纪人能获得荣誉证书，并且得到权威机构的资质认证。此外，网站还设立了贝壳分的信用评估制度，进一步加强了诚信管理。
在需求方面，贝壳的业务范围从房屋租赁扩展到房屋购买和销售。除了新房与二手房的核心业务之外，贝壳还增设了房屋装修和家居产品等相关服务。
02 贝壳的作业好抄吗？
2018年6月，北京遭遇了突如其来的雷阵雨，58同城的姚劲波召集了一群房产中介行业的领军人物，举办了一场“全行业真实房源承诺仪式”，参与的企业包括我爱我家、有中原以及21世纪不动产，不过链家并没有出席这个活动。
这个活动也称作“反向联合体”。起初是58同城为房产中介们提供客户来源，后来贝壳公司崛起，夺走了58同城的份额，也导致中介机构感到不安。
业界批评贝壳同时涉足线上与线下业务，既有自身经营，也服务其他商家，被指“身兼裁判与选手，有市场支配之嫌”。针对贝壳的质疑持续不断，但事实验证效果往往迅速显现。贝壳推广的规则与做法，慢慢演变为行业普遍采用的模式。
业界人士纷纷效仿贝壳推行“真实房源”，紧接着两年内，58同城着力推动信息流通合作，我爱我家与易居也借鉴了贝壳的ACN合作模式，互联网巨头阿里巴巴、京东和字节跳动等企业也意图参与其中。
然而，贝壳的作业并不好抄。
房地产买卖流程高度不固定，网络公司难以借此获利，对于中介人员的把控也缺少办法。
网络平台善于促成供需对接，并借助技术手段和规范流程来提升效率。以网络打车为例，它首先运用线上渠道建立供需联系，然后通过改进运算方式达成交易匹配。
例如送餐服务，由于店家与食物种类差异很大难以统一规格。除改进配送流程外，美团也在商家方面推行规范化措施，比如调整店铺内部布局方便送餐员取货kaiyun官方网站登录入口，减少外卖商品选项等。规格统一程度越高，运作效率就越强。
在衣食住行这些基本需求里，住房方面的标准制定最为困难，并且实现起来也最为不易。房屋的种类、地理位置以及周边的便利设施千差万别，因此买家和卖家之间的期望也会有所不同。尤其是二手房交易，相关手续极为复杂，整个交易过程耗时很长，不仅难以实现标准化，而且交易金额巨大，发生频率却很低。
多数家庭需倾尽全部积蓄，方可购置一两次房产；经纪人通常每四个月才能促成一项交易。不同于其他需求能通过网络实现，房屋选购必须本人前往实地查看，单纯依靠网络平台几乎无法达成交易。
房产交易非常倚重中介机构，优秀中介擅长推广，普通中介难以促成交易，流程中的诸多变数，互联网难以改善。即便贝壳运用互联网技术，也没有调整成本构成，中介的报酬仍是主要开支。这也是标榜“取消中介”的在线平台爱屋吉屋停业的原因。
依旧是那个观点，贝壳表面上是网络平台，核心其实还是房产交易。对于网络平台来说，怎样实现规范化运作，以及如何有效管理数量庞大的中介团队，都是亟待解决的挑战。
其次，贝壳的整个系统实际上已经成为房产中介行业的基础建设，建立起来耗费了大量时间和精力，因此很难再出现规模相当的新竞争者。
贝壳的这套机制包含真房源清单和ACN网络,ACN网络和经纪人培训都容易被复制,真房源却需要投入大量资金和精力去逐步建立
贝壳公司曾发起过一项针对“虚假房源”的治理行动，名为“假一赔百”，若用户举报核实有效，可获得一百元奖励，以此加强对房源真实性的监管，确保信息准确无误。部分投机者利用此机制，故意提交包含瑕疵信息的房源，例如遗漏卫生间标注、错误描述朝向，甚至包含文字错误等，并将这些情况均归类为“假房源”，以此要求贝壳公司进行百倍赔偿。
贝壳现在旗下拥有五万以上店铺，负责近五十五万名房产中介人员。根据市场占有比例分析，2020年贝壳在二手房交易领域的占比为26.22%，在新房销售方面的份额为9.54%，已经明显超越过原先的竞争对手58同城和我爱我家。
易居这家港股企业，早先和阿里巴巴有过合作，意图参照贝壳和腾讯组成的合作关系。然而易居专注于新房销售领域，目前市值仅剩21亿港元，仅相当于贝壳市值的百分之一。在中介业务层面，新房市场的竞争壁垒远不如二手房市场深厚。新房业务主要是和开发商对接，获取利润迅速且过程简单，但二手房业务则要复杂得多，需要同时满足买卖双方的各种需求，还要持续管理房源信息，并且全程监督交易过程。
这表明从二手房市场延伸到新房市场较为容易，但如果反过来操作则十分困难。所以，以二手房业务起家的链家，在进入新房领域时也能迅速展开布局。
然而，即便拥有稳固的壁垒，以贝壳为首的这类中介机构依然无法抵御政策的风暴。
03 中介会被打倒吗？
今年八月，杭州市上线了“房东直面买家”的新选项，以此消除了买卖过程中的信息壁垒，使得房主与购房者能够直接沟通。此举措公布后，购屋者皆大欢喜，而售房者则显得颇为失落。
（杭州官方平台的“二手房直售”页面）
到9月30日为止，杭州市二手房交易监管系统里已有2612个个人挂出的房源信息。当前市场流行着“中介行业已无价值”的说法，同时贝壳、我爱我家等中介服务机构的股票价格也持续下跌。
对于中介来说，更严峻的挑战来自持续加强的房地产市场管理措施。在“房子是用来住的，不是用来炒的”理念指导下，许多地方政府设定了二手房参考价格，银行贷款发放也相应减少，购房者的资金流动受到严格监控。这些措施旨在阻止房产投机行为，同时也在一定程度上削弱了购房意愿，进而影响了中介的业务发展。
那么中介会退出历史舞台吗？
绝对不会。官方虽然把房源挂到了二手房交易网站上，但那只是第一步，真正棘手复杂的部分都在线下，这才是推动买卖成交的核心。二手房买卖过程漫长，程序也极为复杂，既要弄清楚当地政策，又要进行产权核实，还得处理好税费、信贷、购房条件、产权转移等一系列事务。
平台仅用于发布房产信息，不负责促成买卖行为。购房者在操作过程中，往往难以独立完成所有步骤，遇到问题时也缺乏有效保护。比如进行产权核实时，若房屋存在重复抵押或涉及多位所有者，这类情况更适合由专业机构处理。
不过，中介行业不会死，但也活不好。
房地产业表现出明显的循环特征，市场每三年经历一个完整过程：最初两年期间价格保持稳定，到了第三年则出现交易量和价格同时大幅增长的状况，2020年年底实施的房地产调控政策，标志着新一轮的循环启动。
房产中介属于典型的劳动密集型产业，在市场景气时扩充人员，遇到不景气则减员并关闭网点，这是行业应对经济波动的常规做法。此次也不例外，链家内部人士表示，自今年9月起，深圳分店将大约停业百分之二十，当前四百多家营业点会缩减到三百个左右。
过去房产中介与投机者相互勾结，获利丰厚，现在轮到他们被追讨损失了，曾经泡沫化的房产中介，今后仅剩买卖功能，不再涉及投机行为。
二手房面临严格管控，为了维持运营，许多中介机构开始将重心放在利润更优的新房业务上。以贝壳为例，自2017年起，新房销售在公司总收入中的比重逐年增加，到了2020年，新房销售对总收入的贡献已经超过了二手房业务。
2021年上半年，贝壳公司销售新建房屋的总金额达到8417亿元，这一数额在全部交易额中仅占不到百分之三十，然而却为公司创造了百分之五十三的营业收入，承担了绝大部分的盈利任务。
到第二季度末，贝壳已经为国内七千余个项目以及二百四十余家开发商提供支持。公司首席财务官徐涛在电话会议中透露，下半年贝壳的存量房及新房的合同总额都将有所减缓。由于二手房交易领域的调控加强，新房销售也会受到波及。开发商在获取客户方面将面临更大挑战，因此会更加倚重贝壳这类平台渠道。
困难的日子里，开发商也要和中介抱团，难兄难弟一起走。
04 尾声
购置房产，乃国内多数家庭开销最巨之项，亦是令青年倍感重负之事。众人常以“斗室”喻己，以“房贷族”自嘲。谈及房产掮客，多怀恨意，视其为房价飙升之祸首。
作为房产中介行业的重要平台，贝壳找房的成长与中国房地产市场的繁荣期相得益彰。在享受那段时间带来的好处的同时，它也无法避免地承受了公众对于“房价过高”的强烈不满。
推翻那个房产掮客，确实是购房者的共同愿望。然而，要实现千家万户有安居之所，绝非仅仅惩治几个掮客就能达成。
参考资料：
从传统中介到贝壳平台，商业创新如何重塑行业，中泰证券
贝壳——冉冉升起的“住”赛道产业互联网龙头，国盛证券
链家做平台，2万亿野心与挑战，财新周刊
5分钟解决不了的，8分钟也不行，远川科技评论
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贝壳越洋上市，财新周刊
深圳二手房八月份的成交数量降至三千套以下，许多中介从业人员离职超过一半，财新网
